23년 내 전세집은 깡통인가? 깡통이 아닌가?

2023년 깡통,역전세,그 끝은?

1. 현재 상황은?

집값이 하락되는 게 제일 문제다. 집값 하락에 이유는 사실 여러 가지 이유가 있다. 물론 경제학에서 보는 관점이 부동산에 미친 영향이 크다. 현재 금리는 높아지고 기업 수익이 낮아지고, 실업률은 올라가고, 인플레이션, 금리 수준 등이 부동산 가격에 영향을 미친다. 무차별 적인 재개발 계획도 문제였고 재개발 계획은 도시 계획 및 규제에 따라 부동산 개발 및 재개발 계획의 변화가 부동산 가격에 영향을 미쳐왔었고, 인구 이동이 발생하면 지역별 부동산 수요와 가격에 영향을 하게되고. 특히 신도시 간 이전은 부동산 가격 상승폭에 큰 영향을 끼쳤다. 그리고 따른 불황과 낮은 경기 회복 GDP 성장률, 소비지수 등 경기 관련 지표에 따라 부동산 가격이 반영되면서, 점점 하락의 요소들은 늘어나고 있다. 정부 규제 대출규제나 부동산 관련 법안이 변경될 경우 부동산 가격에 영향이 결국 이 모든 사태를 만들었다. 즉 비쌀 때 땅을 사고 비쌀 때 땅을 사서 건축해서 집을 지으니 당연히 비싸고, 물가가 안정이 안됐고, 정부에서 무책임한 방향성을 제시했던 제도들이 문제였다. 그 중간에 일부 악용한 집주인도 당연히 문제다.

2. 그럼 내가 사는집은? 

지금 깡통 전세로 매일 매일 터져 나오는, 경매 시장에 물량들은 대다수가 깡통이다. 90% 넘는다고 생각이 들 정도다. 오히려 거르고 보는 게 어렵다고 느껴질 정도로 경매시장에 물건이 쏟아진다. 22년부터 뉴스가 나오기 시작했다. 내가 사는 집이 깡통일 수 있다고 말이다. 하지만 지금 이 뉴스가 사실 끝이 아니다. 왜냐? 22년에 터진 깡통 뉴스는 사실 20년도에 계약한 사람들 이야기고, 혹은 그전 1-2년 전 사람들의 이야기다. 잘 생각해 보면 지금은 23년 도고, 깡통 뉴스가  많이 나왔던 22년도 상반기도 사실 현재도 지금도 전세 계약을 한다. 즉 22년도 계약한 사람들 이야기는 24년도까지 꾸준히 나올 것이다. 더 신기하고 황당한 건 아직도 깡통 집인데, 알고들 혹은 모르고들 사실 아직도 계약들을 하고 있다. 물론 예전보다 현저히 줄고 위험성은 줄었지만 그래도, 아직은 난 위험하다고 생각한다. 왜냐? 집값은 아직도 더 떨어져야 하기 때문이고, 떨어질 이유가 엄청나게 많다. 2년 전의 생긴 일들이 아직도 진행 중이고 이제야 이야기가 나왔지만 이 영향은 지금 2년 안에 상황이 나아지기 어렵다고 본다. 아까 이야기했듯 영향을 미친 악영향이 너무 많았고. 먼저 회복되어야 할 경제적인 문제가 너무나 많다. 사실 해당시기에 구옥이든 신축이든 당해연도 공시지가 150% 금액이면, 먼저 내가 이사를 나올 때 집을 빼는 게 쉽지가 않다. 현재 정부에서 보증금을 보험으로 인정해 주는 금액은 126% 이내이다, 24% 이내 금액이 차액이다 내가 1억 5천에 전세 계약을 했다면 다음 사람은 1억 2천6백에 들어와야 한다. 집주인이 24%를 돌려줘야 하는데 사실 그 금액은 이미 건축주가 가졌으니 돌려줄 방법이 많이 없다. 

 

3. 내가 사는 집이 깡통인지 알아보는 법? 

 

사실 강서구 양천구를 갖고 이야기 하는데 우리나라 전 지역이 같다. 부동산의 한 투자 방식이었기 때문에 전 지역이 같다, 다만 아파트이냐, 빌라이냐 따라 투자금의 차이가 있을 뿐 사실 전 지역이 같다 아파트 같은 경우 더 안전하지? 아니다, 20억짜리 전셋집이면, 25프로 하락 시 집주인이 5억은 더  빌려서 줘야 한다. 근데 매매가 마저 떨어졌다면? 상상만 해도 끔찍하다. 아파트라서 안전한 것도 아니고, 빌라라서 안전한 것도 아니다. 집주인은 보증금을 받고 그 보증금만큼 금액으로 건축주와 매매를 했으므로, 애당초 돈이 없다. 깡통인지 알아보는 법 중에 제일 간단한 방법부터 보자

• 등기부를 확인해보자 내가 해당시기에 부동산에서 건축주와 계약을 했으나,  집주인이 바뀌어있다? 
• 내가 부동산으로 부터 물질적인, 금전적인 이득을 취했다?
• 신축빌라인데 주변 시세 5년 전보다 터무니없이 높은 가격이다?
• 혹은 감정평가서를 이용한 높은 금액에 전세 계약을 했다? 
• 전세 계약을 했던 부동산 및 컨설팅 회사가 사라졌다?

이러면 사실 거의 100%라 단언 지을수 있다. 그러면 빠르게 다시 알아보자.

 

4. 전세가격 상담센터? 서울시 정보광장?

 

정부에서 운영하는 상담센터이다. 

 

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전세가격 상담센터 

 

 

 

5. 내가 사는집에 관심을.

 

내가 사는집에 등기부를 확인하자, 집에 집주인이  바뀌어있는지, 혹은 다른 기타 권리등이 설정되어 있는지. 그리고 지금 내 보증금이 높은 금액인지 알고 임대차 계약이 만기 전 내 집과, 임대인에 대해서 다시 한 번 더 생각하고, 보증보험 사고가 나지 않기 위해 대비하자.