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2023년 특례 보금자리.

1. 특례 보금자리론이란? 

2023년 정부에서 부동산 안정화를 위하여 정부가 정책형 주택담보대출 상품이다. 상반기 1월에 발표후, 여러가지 수정을 지나서 4월에 확정지여 졌다. 제일 큰 특징은 한도와, 금리이다. 금리가 안심전환 대출이나 디딤돌 만큼 저렴하진 않지만 총부채원리금 상환비율 (DSR)의 규제를 받지않으니 매리트가 있는 상품이라 할 수있다. 특히 소득제한이 없어서 신혼부부들중 맞벌이 부부에게 유리한 제도이다. 특례보금자리론 으로 대출받고 주택 매수후  실거주 의무가 없어서  전월세 임대차를 둘수도 있으며, 기존 적격대출 및 보금자리론 대출을 받았던 사람도 특례보금자리로 대환 할 수도있다. 중도 상환 수수료도 없다. 장기 금리 고정형이라는 점도 큰 매리트다. 단점으로 2주택이 되려면, 상환해야 하고,카드 사용내역으로 지출증빙이 안된다. 비규제지역인 경우 LTV70%면  8억 이상의 아파트 일때, 70%가 아닌 5억까지이다.  

정책형 주택담보대출 상품을 아래와 같이 비교해보았다. 

정책 주택담보대출 상품비교
상품 안심전환대출 보금자리론 적격대출 특례보금자리
주택가격 6억 6억 9억 9억
대출한도 3억6천만원 3억6천만원 5억 5억
소득제한 1억 7천 없음 없음
금리(%) 3.7 ~ 4.0 4.65 ~ 5.05 5.26 ~ 6.24 일반 4.45% 
우대 4.35% 

2. 디딤돌 vs 특례보금자리

정책형 주택담보대출 상품중 디딤돌과 특례보금자리론을 아래와 같이 비교해보았다. 

구분 디딤돌 특례보금자리론
주택가격 5억 / 6억 / 3억 (만30세이상 미혼 단독세대주) 9억
면적 85 / 60 (만30세이상 미혼 단독세대주) 제한없음
기본자격 세대전원 무주택자인 세대주 무주택 1주택자(2년내 기존주택 처분조건)
소득 6천(싱글,부부합산) 7천(생애최초,신혼2자녀 이상) 제한없음
LTV.,DTI,DSR LTV : 70% , 80% (생초) DTI : 60% DSR : 미적용

3. 월세? 전세? 매매? 

월세집을 알아 볼때 제일 중요한 것중 하나는 근저당의이라 생각한다. 금액도 물론 중요하지만. 근저당 개시일로부터 우선변제금이 어떻게 보장되는지 확인해야 한다. 부동산의 대부분의 집이 갭 투자로 되어 있으니, 월세집에 근저당이 많은것도 사실이다. 다만 집이 문제가 생겨, 경매, 공매로 넘어갈때 나라로 부터 우선변제금을 지켜야 한다는 사실이다. 대부분의 사람들이 월세집에 근저당이 왜 있는지 생각조차 하려 하지 않는다. 전세집은 빌라같은 공동주택은 무조건 공시지가 x 90% x 126 % 해서  보증보험 범위내, 대출이 80%내 들어 오는집을 추천한다. 이유는 딱 하나. 갭투자든 집주인이 실거주를 했던 집이든 집주인의 재량에 따라 지금  1년새 전세가율 37프로 하락새 금액을 맞췄다는 뜻이다. 즉. 집주인의 문제가 없을 가능성이 크거나, 집주인의 실거주 의무를 확인해 봄이 좋다. 지금 전세가가 1년새 37% 조정이 됬다. 이로써 전세가 + @ 가 매매가 이다. 지금 나오는 매매집들 경우 임사자 주태 (다 주택자들의 감당이 안되는 매물은 피하자), 임사자 주택말고 다주택자들이 버거워서 내놓는 매물들이 많다. 이 같은 경우는 거의 무갭으로 취득이 가능한 경우가 많다. 21년도, 22년도 임차인은 공시가의 150% 인데 다음 임차인을 150% 못마추니, 거의 이전 전세값에 매매값이 정해진다. 즉 21년도 22년도 2억자리 전세집이 매매가 2억에 나오기도 한다. 즉 이런 매물들을 취득하는 것도 좋은 선택이라 생각한다.  단. 필자는 빌라를 매매 할때 가급적 2가지는 생각하면 좋다고 생각한다. 1, 초등학교 근처에 있어야 한다. 2, 역세권에라도 근처에 있어야 한다. 이 2가지와 함께 21년도나 22년도 전세가 금액에 맞춰서 사는 집이라면 그래도 나쁘지 않은 선택이라 생각한다. 아파트는 문정부 이전 가격만큼 떨어지면 물론 좋겠지만. 지금 거품이 제일 심한것도 마찬가지다. 즉. 고점대비 3년새 30%올린 수도권 지역이라면 30% 밑도는 급매가 나오면 영끌족이 포기한 매물이라 생각하면 편하다. 즉. 급매를 잡는 실수요자가 되는게 현명한 선택이라 생각한다. 

4. 마무리 (내집마련 지금이 적기)

정부가 주택 담보 대출을 저금리로 내놓은 이유중 하나는 가계부채의 질을 개선하기 위함도 있다. 코로나19 확산 기간 부동산 과열등 겹치며 가계부채는 2000조 가까이 늘었다. 물가는 계속 오르고 금리 하락세는 어렵고, 물가를 잡기위한 기준금리는 인상이 계속되고, 이에 따른 대출금리는 더 빠르게 치솟았다. 금리는 올라갈땐 빠르게 내려올땐 느리게 내려온다. 여기에 부동산 시장이 제일 큰 타격을 받은건, 급격히 위축됨에 따라 현재 전세값 하락부터, 깡통전세 이야기는 매일나온다. 오늘 이글을 쓰는 순간에도 양천구 이야기가 뉴스에 나오고 있다. 비단 강서구와 양천구만의 문제가 아니다, 빌라만의 문제도 당연히 아니며, 전국 빌라, 아파트, 다 문제다. 아직 수면위로 올라오지 않았고. 단지 동네마다 비율의 차이가 있을뿐이다. 서울 강서구와 양천구가 땅값이 저렴할때 무턱대고 너무 많이 지었고, 그게 자유롭게 경쟁뒤에 합리적인 가격하락으로 적용됬어야 하는데, 하지만 실상 그러지 못했다. 어제 나왔던 뉴스중 아파트가 무너진 일이 있다. 신축 아파트고 대형 건설사에서 건설한 아파트이다. 하지만, 동네 빌라와 아파트 비교하기 힘들지만 두군데다 지금 건설경기 침체에 따라서 내부 상황이 많이 안좋다. 지금 22년도 부터 23년 한햇동안 망한 건설사만 수백에 이른다. 지금 현 시점에 매매가 과연 적기일까? 생각하면 대부분 아니라고들 한다. 하지만 지금 전셋값이 바닥으로 내려와있을때. 공격적인  투자자나 혹은 실수요자들은 움직이기 시작한다. 사실 지금이라도 잡아야 한다는 생각에 20 ~ 40대까지 미리 움직이는 사람들도 있다. 경매로 취득하는 방법도 하나있지만. 그 보다는 내가 정말 살기에 괜찮은 집이라면. 그리고 그 금액이 지금 내려와서 코로나 이전 가격 상승하기 전이거나, 상승가 대비 30% 이하라면 생각 해 볼만한 가치가 있다.    

 

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