24년도 깡통전세? 내 집은 안전할까?

부동산 깡통전세 언제부터 이야기가 나왔는지 적어도 1년은 넘었다.
부동산에서 종사하며 그동안 여러 일들이 있었지만. 그래도 이번 깡통전세 후폭풍은 아직도 진행 중이다.
앞으로 한참은 더 여파가 올 것이다.그 이유는 아주 간단하다. 
뉴스가 나온 시점 22년도 기준으로, 적어도 1년은 뉴스에서 아무리 이야기해도 사실  아직도 계약을 하고 있다.
그 이야긴 22년도 기준으로 앞으로 2년은 더 문제라 이야기다.
23년이 되어도 아직도 계약을 하고 있고.조금 투명해지는 노력을 하는 것처럼 보이나.
이미 재앙이 되어버린 이 일 자체가
사라지긴 쉽지 않을 것이다.

 

 

1. 아직도 문제?

 

부동산 중개인도 문제지만 손님도 사실문제라고 생각한다. 뉴스에서 정말 쉴 틈 없이 쏟아지는 팩트 속에서 그새 계약을 진행하는 손님들을 보면 뜯어말리고 싶었다. 아니 뜯어말렸다. 그래도 계약을 하더라. 그래서 많은 생각이 들었다. 나는 이 업을 관두게 되면서 이 이해관계가 세워지지 않았다. 물론 정말 문제가 많은 경우와 정말 문제가 적은 경우가 있다. 그 차이는 무엇일까? 답은 정말 단순하다. 문제가 되어버린 건축주, 임대인, 제도의 허점이다. 왜 내 보증금은 즉시 보증보험 적용이 안되는가? 왜 내 임대인은 내 돈을 돌려주지 않는가? 왜 건축주는 사라 지졌는가? 이 3가지의 경우이다. 즉 말은 그럴듯하게 하지만 사실상 나서서 책임을 지려하는 누군가가 없다는 이야기다. 왜? 투자의 방식이었기 때문이다. 

 

빌라든 아파트든 지을 때 땅을 매입하고, 건축주가 사업을 진행하고, 이에 필요한 자금은 은행으로부터 PF 대출을 일으켜 빌려온다. 이 중에 건축주 자본은 10% ~ 20% 들어간다. 가령 최근에 문제가 되었던 강서구 빌라로 예를 들어보자. 땅을 매입하는데 8년 전까지 평당 1100만 원 이었던 땅이 어느새 최근에 평당 3천4백만 원까지 거래된 것을 보았다. 50평대 부지였고, 필지 두 개를 샀다. 120평이 채 안 되는 이 땅은 땅값만 40억이 넘는다. 여기에 평당 천에 가까운 공사비가 들어갔고, 공사하는 8개월 동안 PF 대출의 이자가 나갔을 것이며, 이 사업에 진행되는 기타 경비가 들어가면 최소 10억이 넘는다. 20세대 정도 나왔고 1.5룸부터 3룸까지. 지분은 4평부터 7평 사이를 나눠 갖는다. 제일 저렴한 곳은 2억 초반부터 3억 후반까지 분양을 한다. 여기에 어느새 4 가구가 들어왔고, 곧 2 가구 정도 더 입주하기로 되어있다. 건축주는 사업을 만들고 필요한 자금은 정부가 보조하는 대출 제도에서 이익과 사업비를 충당하고, 그 피해는 입주한 사람 혹은 정부가 다시 고스란히 안게 되는  셈이다. 아파트도 다르지 않다 건설사가 결국 분양을 하고 분양사무실에서 한 명에게 몰아서 계약하고 그 임대인은 임차인을 맞춰주니  0원으로도 집을 명의를 취득할 수 있다. 즉 처음부터 이 거래구조가 건축주는 집을 팔기만 하면됐고, 분양 사무실은 정부의  제도속에 임대인과 임차인 거래만 맞추면 됬고, 임차인은 중개인과 정부를 믿고 거래를 했다.

 

인구는 감소하고, 집은 넘쳐나게 될 것이라 생각한다. 거기에 고 금리, 끝나지 않은 전쟁 물가 상승까지 생각하면. 나는 앞으로 더 집값이 떨어질 거라 생각한다. 즉 깡통전세 문제는 지금 22년부터 계약한 모두 앞으로 더욱 문제라 생각한다. 끝나지 않은 이야기가 될 것이다. 집값이 떨어진다는 이야기 자체가 지금 전세로 살고 있는 모두가 불안하단 이야기다. 사실 아파트도 같은 문제라 생각된다.

 

 

2. 정확하게 깡통전세가 뭔데??

 

깡통은 임대인이 돈이 없단 이야기다. 그들은 그 집에서 살아 본 적도 없을 것이며, 임대사업자 이거나 회사명의로 취득한 경우가 많을 것이다. 그래도 회사명의로 투자한 곳들은 조금 나을수도 있다. 애당초 신축한 집이면 내 보증금은 건축주가 가져갔기에, 그리고 은행이 가져갔기에 돈이없다. 그리고 구옥이라면 누군가 좋은 위치에 투자를 한것이기에 조금 나은 상황이지만 그래도 불안하긴 마찬가지다. 투자자는 마이너스가 나는 집을 경매에 넘기기도 한다. 즉 이유가 어떻든 다들 투자에 따른 결과물. 그리고 공시지가가 내려가고 제도적으로 150%까지 보장하던 집을 결국 140%, 126%, 113%까지 떨어뜨려 앞으로 내가 사는집은 집주인이 돈을 더 줘야지만 내 보증금을 다음 임차인으로 부터 받고 나온다는 이야기다. 즉 1.5억이던 내 전세집은 공시지가가 1억 이고 150% 였지만. 이제 113%인 1억 1천700만원 까지도 맞춰야 할 수도있다. 물론 상황이 달라진 부분도 있지만. 이 과정에서 3천 7백 만원을 집주인이 주면 다행이지만 아닌경우가 더 많을것이다. 왜? 처음부터 깡통이니까. 

 

하지만 반대인 경우도 있다. 집주인이 거주하고 특별한 사유가 있어서 집을 내놨거나, 혹은 증여자산으로 미리 구매를 했거나, 혹은 재건축 같은 좋은 희 소식 때문에 정말 찐 투자의 목적으로 집을 투자한 경우다. 애시당초 깡통이 아닌 먼저 집주인이 집값에 대해 정당한 지불이 최소 집값의 절반은 이루어져 있다면 난 안전하다고 본다. 이런 경우의 전셋집은 집주인을 믿고 정부의 제도를 믿고 이사 가능하다. 

 

아파트라고 해서 안전한 건 아니다. 왜? 아파트 하락세는 집값에 비해 단 10%라 해도 엄청난 피해가 집주인에게 간다. 즉 집주인이 임차인에 대해 현금으로 보상할 능력이 없다면 더 위험하다고 생각한다. 그래서 역전세 역월세란 말도 생겨난다. 하지만 이 마저도 못 버티면 아파트 경매도 우습게 나올 것이다. 

 

 

3. 그럼 언제 안전할까?

 

지금 문제가 되었던 깡통전세들 매물이 1년 전부터 급격히 매매 시장으로, 그리고 경매 시장으로 쏟아져 나온다. 즉 뉴스가 터져 나오기 2년 전, 재계약이든 작년까지 거래했던 모두 2년 뒤까지 앞으로 더 쏟아져 나올 것이다. 인구는 적어지고, 결혼율도 떨어지고, 정부의 뒷 받힘 하는 제도가 없으니 결국 이 시기에 들어갔던 모두가 피해를 보고 나올것이다. 즉 향후 2 ~ 4년은 더 나올 이야기다. 나는 모든 집에 지금까지 투자 방식대로 들어갔던 모두가 갭 투자 방식이라면 6년 전부터 지금까지 입주한 모두가 결국 피해를 보고 이 전세제도가 사라져야 끝나리라 생각된다. 즉 지금은 신축 빌라 그리고 전세라면 정말 뜯어말리고 싶다. 

 

 

 

4. 결국엔..

 

이 상황에서 나는 이 이해관계를 정확하게 알아야 한다고 생각한다. 이해관계를 조금 더 편하게 알기 위해 지금 안심 전세앱이란 것을 4개월 정도나 지나서 출시했다. 그리고 사기피해 조사 등을 한다고 하지만 한계가 있다. 그래서 나는 임차인 즉 내가 살집에 대해 정확히 알고 대처를 해야 한다고 생각한다. 이 과정에서 말을 해주는 부동산 중개인이 있다면 그 중개인을 선택하자. 그리고 부동산 앱을 다 믿지 말아야 한다. 그 속에 아무리 신고제도가 있다 한들 아직도 허위매물은 엄청 많으며 이 허위 매물로 처음에 사람을 유혹한다. 혹하게 만든다는 소리다. 처음부터 싼 집은 없다고 생각한다. 

 

5. 안심전세 앱

 

전세 보증금 반환 보증이행청구 안내 방법 (출처 : hug 유튜브)

 

전세 보증금 반환 보증이행청구 안내 방법 (출처 : hug 유튜브) 

구글 플레이 스토어 안심전세 앱

 

허그에서 나온 안심전세 앱이다. 이 앱 외에도 여러 가지 방법으로 합리적인지 검토할 수 있다. 하지만 이 앱들을 믿는다기 보다 하나의 검증  과정으로 봐야 할 것이다. 유튜브를 검색하면 도움이 될 동영상이 많이 나온다, 꼭 숙지하고 계약하길 바란다.