2023년 임대차 계약 내돈 지키기 방법. 필수 체크.!!

임대차계약 주의사항은 무엇이 있을까 한번 살펴보자

1. 계약 시 주의사항. 

임대차 계약시 제일 먼저 내가 계약하려는 보증금액이 대출 여부를 떠나서, 보증보험이 가능한 집인지 확인한다. 부동산을 통해 간단하게 물어볼 수 있지만. 내가 보증보험을 어떤 걸 이용할지 혹은 대출의 어떤 상품을 이용할지에 따라서 달라질 수 있기 때문이다. 즉 내가 받으려는 대출을 먼저 부동산을 통하여 집을 보고 계약하는 것이 바람직하며, 중기청으로 알아본다, 버팀목 할 것이다, 허그 안심 전세 대출을 할 것이다 등. 정확하게 말을 하고 각 집마다 다르니 유의하여야 한다. 그리고 계약 전 먼저 임대인의 정보를 확인할 수 있어야 한다. 실제로 해당 집에 거주했었는지. 투자를 통하여 비거주 형태라면 국세, 지방세와 같은 완납증명서를 요구한다. 간혹 신용점수 까지도 보여주는 임대인들도 있다. 임대차 계약을 할 때. 건축물의 형태를 봐야 한다. 당연한 상식으로 건축물의 용도가 근생이거나 , 확장, 위법, 불법등이 기재되어 있으면 안된다.

등기부등본에서 소유주를 확인한다. 신탁등기라면 임대인에게 신탁 말소 조건의 대해 특약에 명기해야 하고,  현재 살고 있는 집이라면 예전 임차인이 있을 테지만. 임차인 외 기타 권리사항이 있어선 안된다. 막연하게 등기부 등목을 믿지 말라는 선전지 뉴스나, 블로그에 전세사기를 당할 가능성이 높다.라고 말을 한다. 하지만 이것을 다 지킴에도 전세사기는 사실 다른 이야기므로. 이건 다음에 자세히 말하겠다. 임대차 계약서상에 부동산과 협의하여 특약 사항을 기재하자, 필수인 조항은 임차인은 계약서 작성 후 대출 실행 시 "ㅇㅇ월 ㅇㅇ일 까지" 대출 심사를 실행하고 심사를 받기로 한다. 집에 문제가 혹은 임대인에게 문제가 있어서 대출 혹은 보증보험이 안될 시에 이를 반환하는 조건으로 한다. " 이렇게 명시하고. 요새는 애완동물도 많이 보편화되어 있어서 애완동물에 대해도 임대인과 협의하여 기재하는 것이 좋다. 특히 요즘 같은 장기 불경기가 부동산에 가격 하락 요인으로 미치고 있을 때 인해 제일 조심할 것은 임대인이 변화된 정책에 맞춰서 내 집을 지켜줄 힘이 있는가이다. 즉. 집주인 자체 그리고 내가 들어가는 집 자체가 먼저 냉정하게 살펴봐야 하는 것들이 존재한다. 내가 결격 사유를 만들진 않았는지. 알아야 하고 확인해야 하고. 임대차 기간에도 꾸준히 관심 갖아야 한다. 

2. 계약 후 필수로 해야 하는 것들.

먼저 계약하자마자. 이 계약서를 나라로부터. 계약서에 도장을 받는 것이다. 그것은 바로 확정일자라 하며. 대출 심사 전 꼭 해야 하므로. 계약 시에 받았던 계약금 영수증 5%와 함께. 대출 심사를 하도록 하자. 대출은 시시때때로 조건이 변동된다. 주거래 은행이 있다 해도 주거래 은행만이 사실 정답이 아니다. 조건이 좋진 않다. 내가 주거래를 하고 있다고 해서 엄청난 큰 혜택이 사실은 없다고 보는 게 무방하다. 주거래 은행대신, 내가 이사하려는 집 인근 은행도 괜찮다. 지금은 카카오 뱅크나, 케이뱅크 비대면 대출도 좋다. 그래서 인터넷에서 금리 싼 곳, 부동산과 연계된 곳, 비대면 대출순으로 알아보는 것이 좋다.계약 후 임차인이 살고 있을 때. 간단하게 집주인에게 필요한 정보를 물어봐서 듣는 것도 중요하다. 집에 문제가 생겼을 때 누수를 포함한 기본적인 수리라든지. 현재 이사 가려는 공동주택의 주거 형태 및, 이웃관해 정보도 꼼꼼히 체크해 보는 것도 좋다. 그리고 전입세대 열람원을 발급하여. 이중계약을 방지하고, 선순위 권리가 있는지 한 번 더 확인한다. 

3. 입주 후 꼭 해야 하는 것들.

입주하는 날 인터넷으로든 주민센터는 곧바로 전입신고를 하자. 전 임차인이 있다면 바로 퇴거를 요구해야 한다. 입주 후 임대차 1/2 기간 내 보증보험에 들어야 한다. 근데 생각보다 많이들 미루고 안 하는 경향이 있다. 왜일까? 보증보험료를 아끼려고 한다거나, 입주 후 까먹고 귀찮아서, 혹은 미루다가 많이들 가입 안 하고 산 걸 봤다. 전/월세 임대차 계약 신고도 같이 해야만 한다. 입주하기 전 입주 청소를 하기도 하는데, 입주 청소 업체에게 부탁하거나, 혹은 본인이 입주 청소할 때 꼭 방문하여 집에 상태에 대해 임대인에게 바로 즉각 보고한다. 임대차 기간 동안 1차적인 피해 말고는 2차적인 문제들 낡거나 잘 되던 게 고장 난 시설물에 한해서는 임차인에 책임관리로 여겨진다. 즉 내가 사는 집에 컨디션을 빠르게 파악하자. 

 

4. 마지막으로 전세권과 vs 확정일자의 차이점은?

 

전세권 = 확정일자 : 후 순위권자보다 전세 보증금의 우선변제를 받을 수 있는 권리 (자세히)

23년도 대항력, 우선변제권, 최우선변제에 대하여.

확인해야 한다. 저 3가지가 제일 기본 중에 기본이며, 주택 임대차 보호법의 핵심인, 점유, 대항력, 우선변제금 이기 때문이다. 대항력을 갖추기 위하여 꼭. 확정일자와 전입신고를 해야 한다. 여기서 전세권과 확정일자에 대해서 아래표와 같이 정리하였다.  

 

구분	확정일자	전세권
적용법	주택임대차보호법	민법
성격	채권	물권(등기부에기재
효력시작일	실거주+전입신고+확정일자를 받은 다음날	등기부 기재한 당일부터 (실거주. 전입신고 안해도 신청가능)
절차	주민센터 방문 or 인터넷대법원 신청	집주인 동의. 필요서류 지참 후 등기소 방문 (건물+토지 설정)
전전세,양도	집주인 동의	집주인 동의 x 전세권을 담보로 대출 가능 (금지시에는 특약기재)
비용	600원	등록세: 보증금의 0.2% 교육세: 등록세의 20%, 등기신청 수수료, 법무사비용(20~30만원)
보증금 미반환시	전세금반환 청구소송 > 승소판결>강제집행>배당요구	직접 경매신청>배당요구 안해도 순위따져서 배당
말소	퇴거시 자동 말소	임대인 협의하에 말소

 

Q : 묵시적 갱신 도중에 이사를 나갈 시 전세권 설정이 있다면 만기일 전에 미리 이사를 해도 괜찮을까요?
A :이사 가도 됩니다. 보증금 다 받을 때까지는 전세권등기 유지하고 다 받으면 말소하면 됩니다.

 

Q:전세권 설정했는데 전입신고, 확정일자도 추가로 받아야 하나요?
A:받으시는 게 좋습니다, 전세권 설정은 물권으로서 권리를 보호받고, 전입신고와 확정일자는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권으로 보호를 받습니다. 법원에서는 두 개의 권리를 모두 인정하므로 둘 다 적용받을 수 있습니다

 

Q: 전세권으로 경매 신청 했는데 낙찰 후 받은 배당금이 현재 전세보증금 보다 적습니다 못 받은 나머지 전세보증금은 어떻게 받아야 하나요? 
A: 임차인으로 대항력의 요건을 갖추었다면, 낙찰 후 배당금 받고 전세권은 말소되더라도 전세권 설정 등기와 무관하게 대항력과 우선변제권이 유지되어 남은 보증금은 경락인에게 인수됩니다

 

* 대항력과 우선변제권만 있는 경우 : 배당신청 시 임차권이 소멀 되므로 미반환 된 나머지 보증금은 기존 임대인에게 받아야 되고 양수인이 퇴거 요구 시 대항할 수 없음
대항력 : 임대차 목적이 된 건물의 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우 양수인에게 임차권의 주장이 가능하며 임대차 기간 중 거주와 기간만료 시 보증금반환 요구를 할 수 있는 권리