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2023년 전세자금 대출 분류법

1. 전세대출의 기본 조건

1. 9억 이상 주택보유 세대 불가
2. 2주택이상 신청 불가
3. 2020년 7월 10일 이후 취득한 투기지역 3억 초과 아파트 보유 시 불가
4. 신용점수에 따라 대출 가능이 금액 다름

2. 보증서 발급기관에 따라 분류

- 허그 홈페이지에 가면 자세하게 설명이 되어있으나, 간단히 정리하자면 (자세히 보기)

HUG안심전세대출 (HUG주택도시보증공사)  공시지가 확인 가능한 준공 1년 후부터 대출 가능 1년 이내 신축은 안된다. 일반전세대출 + 전세반환보증보험 대출과 보증보험이 같이 가입되므로 별도가입 안 해도 된다. 보증금 제한 : 수도권 7억 이하까지 가능하고, 최대 대출 한도 4억까지이며, 만34세이하 보증금의 최대 90%
만 34세 이상 보종금의 최대 80% 까지 가능하다. 소득증명, 카드 사용 내역등 통해 프리랜서, 무직자 가능 해당 주택에 대한 안심전세대출 적용 기준으로 적용한다.

하지만 2022년상반기 는 공시지가의 150% 까지 보증을 하고 90%으로 대출을 해줬으나, 작년 보증사고의 여러 경우를 통하여 정부는 현재 전세가를 하향하는데 주력하고 있다. 현재 2차례 변경되어 2022년까지 공시지가 * 140% 였다가 공시지가 * 126% 였다가 현재는 공시지가 * 126 * 0.9(채권비율10%) 까지 적용되어서 딱 한마디로. 공시지가 * 113% 내 보증금이 설정된 집에 들어가면 된다고 보면  된다. 막상 계산해 보면 거의 공시지가에 가깝다. 하지만 이렇게 적용이 된다면 사실 앞으로 다주택자, 수명 위에 떠오르지 않은 빌라의 신부터 빌라 황제, 빌라 회장, 빌라 대장, 빌라를 여럿채 소유한 그 누구도 엄청 많이 피해를 보게 될 것이다. 무리하게 임대업을 했던 이유가. 과연 리베이트와 수수료 문제만 있었을까? 상향 곡선을 타던 부동산에 힘입어 이러한 정책들 즉 3천만 원만 있어도 3억짜리 전셋집에 살 수 있게 만든 정책들, 그리고 그 안에서 정책을 악용하는 나쁜 세력들이 모여서 만든 결과물이다. 

 

현재 2023년 5월 기준으로 정리하자면 ->

전세보증금이 KB시세 아파트 X 81%이하 >> 대출금액 80%
전세보증금이 KB시세 아파트 X 90%이하>> 대출금액 60%
(전세보증금이 KB시세 아파트 X90%초과 >> 안심전세 불가
전세보증금이 공동주택가격 X 113%이하 >> 대출금액 80%
전세보증금이 공동주택가격 X 126%이하>> 대출금액 60%
(공동주택가격 X 126% 초과하면 : 안심전세 불가)

[출처] HUG 전세금 안심대출 개정 (23.5.1~)

3. HF연봉3.5배 대출(HF주택금융공사)

3개 기관 중 금리가 가장 낮다는 장점이 있다. (0.1~0.3% 차이 정도), 보증금 제한 : 수도권 7억 이하, 연봉의 최대 3.5배~4배까지 대출 가능하다. 최대 대출 한도 22,200만 원으로 연소득에 따라 상이하며. 전세반환보증보험 별도 가입 가능하다. 고액의 연봉자들에게 유리한 상품이다. 

4. SGI서울보증대출(SG서울보증)

3개 기관중 금리가 가장 높다(0.1~0.3% 차이) 하지만 전세보증금제한 없어서 고액의 아파트 전세대출에 많이 이용되고 있다. 전세보증금의 최대80%까지 대출 가능하다. 하지만 심사 시에 기대출, 신용점수에 따라 상이할 수 있으며, 대출 최대한도 5억,  1 주택자 3억까지 가능하다. 소득증명, 카드 사용 내역 통해 프리랜서, 무직자 가능 해당 주택에 대한 질권 설정으로 임차인보증보험 가입 불가하다. 신축일 경우 SGi대출받고 임대인반환보증보험 가입하는 경우로 진행하므로, 별도의 나의 임대인이 보증보험이 과연 100% 내고 있는지. 100% 설정을 했는지 매년 확인해야 한다. 즉 임대인은 가입 범위가 100%는 의무가 아니기 때문이다. 

내가 계약하는 집이 다가구 주택일 경우 안심전세대출, HF연봉대줄이 가능한데, 안심전세대출은 거의 안되고, 연봉대출은 근저당 설정 비울에 따라 심사 시 부결 될수도 있다. 먼저 이 전글에서 주택의 종류에 대해서 설명한 것을 참고하자.

5. 가장많이 선호하는 대출은?

2022년 상반기까진 허그가 많았다. 청년들이 90% 대출을 거의 받으려 했기 때문이라 생각한다. 하지만 턱없이 높은 금리 때문에 기존 임차인이 나오려는 일도 생겼고, 2년 전 2% 초반인 상품이 현재는 4프로 중후반이 넘기 때문이다. 빠르게 22년도부터 임차인들이 나오기 시작하면서부터 전세사기의 거품은 물밀듯 들어왔고 결국 150%와, 90% 대출이란 상품덕에 허그상품이 인기 제일 많았다. 현재는 높은 금리덕에 버팀목과 중기청 문의가 제일 많다. 사실 월세가 전세보다 문의가 많으나, 월세는 그렇게 좋은 선택지는 사실 아니다. 월세집이 지금은 더 위험 할수있다. 현재 PF대출의 문제점들이 나오고, 알게 모르게 사라지는 중소건설사들이 벌써 800여 개 이상 집개 됐다. 내가 사는 집의 첫 세입자로 건설사 혹은 건축주가 임대인이라면. 다시 생각해 봐야 한다. 그럼 지금 제일 안전한 집은 어딜까? 눈높이를 조금 낮추고 조금 천천히 많이 생각하고, 임대차 기간 동안 등기부를 꼭 확인하고. 집주인하고 소통을 많이 해야 한다. 

 

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