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1. 대항력

주택 임대차 보호법에서 대항력이란.?

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 3 대하여 효력이 생긴다. 대항력을. 취득한 후에 임차주택의 소유권을 취득한 양수인에 대해 임차인은 임차권을 주장할 수 있다.

 

상가 건물임대차보호법의 대항력이란.?

상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 3 대하여 효력이 생긴다대항력을 취득한 후에 임차건물의 소유권을 취득한 양수인에 대해 임차인은 임차권을 주장할 수 있다..

 

2. 우선변제권 

““보증금 중 일정액을” , 다른 담보 물권자 보다 우선하여 변제받을 권리

 

전입신고 + 점유 ▶ 대항력

대항력 + 확정일자 ▶ 우선변제권

 

우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리이고, 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져 넘어갈 때에 적용되고 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다. 우선변제받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖추어야 합니다.

 

우선변제권은 후순위보다 앞선 권리이나, 선순위 권리들보다 우선하지 않는다.

0순위:경매 진행비용.

1순위:임대차 보호법에 소액임차인의 최우선변제금,, 근로기준법에 의한 최우선 변제 임금채권

2순위:국세, 지방세

3순위:확정일자에 따른 임차인의 보증금

4~ 순위:기타 등.

 

3. 최우선변제권 (지역별 최우선 변제금)

전입신고 + 점유 + 소액보증금

주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경·공매 시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 된다. 최우선변제권의 성립요건은 ① 보증금이 소액에 해당할 것 ② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것 ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것.이라 되어있다.

 

4. 주요 사항

  1. 확정일자를 받은 임차인의 보증금은 최우선 변제금이나 국세, 지방세를 상환 후 받을 수 있다.
  2. 회사명의의 집에 전세로 살고 있을 경우 임금채권 보다 후 순위로 받을 수 있다. 
  3. 회사부도 시시 임금부터 지급하기 때문이다.
  4. 최우선 변제권이 있다 하더라도 주택가의 1/21/2 범위 내에서만 보장받을 수 있다.
  5. 다가구 주택일 경우 주택가의 1/21/2 범위 내에서만 보장받을 수 있다.
  6. 전입신고를 하고, 확정일자를 꼭 받아 대항력을 갖는다. 절대 주소를 옮기지 않는다.
  7. 배당요구 시 종기까지 배당요구한다.

5. 최우선변제권의 성립요건

1. 성립요건 임차보증금이 소액일 것.

주택의 점유 입주 + 전입신고를 경매개시결정의 등기 전까지 갖추고 배당요구의 종기일까지 그 대항력을 유지해야 함 확정일자는 무관하다. 임차주택이 경. 공매에 의하여 매각되어야 함. 배당요 구 종기일까지 배당요구 할 것.

 

2. 적용시점은 존속 중인 임대차계약에도 적용 가능하다.

시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하는 경우
개정 전 시행령에 따라 최우선 변제금 보호하고, 시행 이후 임대 목적 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우
개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호한다. 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우에는 기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호한다. 

 

3. 최우선변제 확인 시 주의할 점은

1. 기준시점은 담보물권 설정일 (임차인의 전입일이나 잔금일 등이 아님)
2. 최우선변제 금액은 경매낙찰가인 주택가액(대지포함)의 1/2까지만 최우선변제
단독. 다가구주택과 갈이 동일 건물에 소액임차인이 여러 명이 있는 경우
전입신고 날짜와는 무관하게 보장순위가 동일하다.(전체 세입자들의 최우선변제금 합계가 경매낙찰금의 1/2을 초과할 경우 낙찰가의 1/2 내에서 각각의 소액보증금 비울로 분할 변제받기 때문에 최우선변제금을 모두 받지 못할 수도 있음)
3. 임차권등기명령 이후에 임차하면 최우선변제를 받을 수 없으나 우선변제는 받을수 있음
 근린생활시설은 건축물대장상 상가용이어도 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 최우선변제를 받을수 있음
경. 공매 시 최우선변제권 권리순위

1순위 :집행비용): 채권자가 경매신청을 위해 지출한 비용( 감정평가비용, 현장방문비용, 송달료등)
2 순원 : 필요비와 유익비 보존 및 개량을 위해 지출한 비용
3순위 :소액임차보증금 채권(주택&상가 소액임차인의 최우선변제금), 최종 3개월분의 임금 및 최총3년간 의 퇴직금 및 재해보상금 

담보물권 설정일지역소액보증금최우선변제금

1984. 4. 1.~1987. 11. 30. 특별시 · 직할시 300만원 300만원
기타 지역 200만원 200만원
1987. 12. 1.~1990. 2. 18. 특별시 · 직할시 500만원 500만원
기타 지역 400만원 400만원
1990. 2. 19.~1995. 10. 18. 특별시 · 직할시 2,000만원 700만원
기타 지역 1,500만원 500만원
1995. 10. 19.~2001. 9. 14. 특별시 · 직할시 3,000만원 1,200만원
기타 지역 2,000만원 800만원
2001. 9. 15.~2008. 8. 20. 수도권 과밀억제권역 4,000만원 1,600만원
광역시(인천, 군 제외) 3,500만원 1,400만원
그 밖의 지역 3,000만원 1,200만원
2008. 8. 21.~2010. 7. 25. 수도권 과밀억제권역 6,000만원 2,000만원
광역시(인천, 군 제외) 5,000만원 1,700만원
그 밖의 지역 4,000만원 1,400만원
2010. 7. 26.~2013. 12. 31. 서울특별시 7,500만원 2,500만원
수도권 과밀억제권역 6,500만원 2,200만원
광역시(인천, 군제외), 안산, 용인, 김포, 광주 5,500만원 1,900만원
그 밖의 지역 4,000만원 1,400만원
2014. 1. 1.~2016. 3. 30. 서울특별시 9,500만원 3,200만원
수도권 과밀억제권역 8,000만원 2,700만원
광역시(인천, 군제외), 안산, 용인, 김포, 광주 6,000만원 2,000만원
그 밖의 지역 4,500만원 1,500만원
2016. 3. 31.~ 서울특별시 10,000만원 3,400만원
수도권 과밀억제권역 8,000만원 2,700만원
광역시(인천, 군제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종 6,000만원 2,000만원
그 밖의 지역 5,000만원 1,700만원
[네이버 지식백과] 권리분석 기초 (부동산 경매 10개월-10단계, 2017.02.03., 표찬)

 

-> 최우선 변제금은 23년 현재 일부 조정되어 1500만 원 정도 상향 하였다. 

 

따라서 밑에 아래 표를 참고하면 된다.

1 서울 15천만원이하 1  65백만원이하 5만원이하 55백만원이하
2 과밀억제권역 13천만원이하 1  45백만원이하 43백만원이하 48백만원이하
3 광역시 7천만원이하 85백만원 이하 23백만원이하 28백만원이하
4 그밖의지역 6천만원이하 75백만원 이하 2만원이하 25백만원이하

 

 

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