23년도 대항력, 우선변제권, 최우선변제에 대하여.

 

1. 대항력

주택 임대차 보호법에서 대항력이란.?

주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 3 대하여 효력이 생긴다. 대항력을. 취득한 후에 임차주택의 소유권을 취득한 양수인에 대해 임차인은 임차권을 주장할 수 있다.

 

상가 건물임대차보호법의 대항력이란.?

상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 그다음 날부터 제삼자에 3 대하여 효력이 생긴다. 대항력을 취득한 후에 임차건물의 소유권을 취득한 양수인에 대해 임차인은 임차권을 주장할 수 있다..

 

2. 우선변제권 

““보증금 중 일정액을” , “다른 담보 물권자 보다 우선하여 변제받을 권리”

 

전입신고 + 점유 ▶ 대항력

대항력 + 확정일자 ▶ 우선변제권

 

우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리이고, 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 부쳐져 넘어갈 때에 적용되고 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다. 우선변제받기 위해서는 임차인이 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자 등 기본적인 대항력을 갖추어야 합니다.

 

우선변제권은 후순위보다 앞선 권리이나, 선순위 권리들보다 우선하지 않는다.

0순위:경매 진행비용.

1순위:임대차 보호법에 소액임차인의 최우선변제금,, 근로기준법에 의한 최우선 변제 임금채권

2순위:국세, 지방세

3순위:확정일자에 따른 임차인의 보증금

4~ 순위:기타 등.

 

3. 최우선변제권 (지역별 최우선 변제금)

전입신고 + 점유 + 소액보증금

주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경·공매 시에 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다. 최우선변제권의 성립요건을 갖춘 임차인은 낙찰가격의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정액을 가장 먼저 변제받게 된다. 최우선변제권의 성립요건은 ① 보증금이 소액에 해당할 것 ② 경매개시결정기입등기 전에 대항력요건(주택인도와 전입신고)을 갖출 것 ③ 배당요구 종기일까지 배당요구를 할 것.이라 되어있다.

 

4. 주요 사항

1. 확정일자를 받은 임차인의 보증금은 최우선 변제금이나 국세, 지방세를 상환 후 받을 수 있다.
2. 회사명의의 집에 전세로 살고 있을 경우 임금채권 보다 후 순위로 받을 수 있다. 
3. 회사부도 시시 임금부터 지급하기 때문이다.
4. 최우선 변제권이 있다 하더라도 주택가의 1/21/2 범위 내에서만 보장받을 수 있다.
5. 다가구 주택일 경우 주택가의 1/21/2 범위 내에서만 보장받을 수 있다.
6. 전입신고를 하고, 확정일자를 꼭 받아 대항력을 갖는다. 절대 주소를 옮기지 않는다.
7. 배당요구 시 종기까지 배당요구한다.

5. 최우선변제권의 성립요건

1. 성립요건 임차보증금이 소액일 것.

주택의 점유 입주 + 전입신고를 경매개시결정의 등기 전까지 갖추고 배당요구의 종기일까지 그 대항력을 유지해야 함 확정일자는 무관하다. 임차주택이 경. 공매에 의하여 매각되어야 함. 배당요 구 종기일까지 배당요구 할 것.

 

2. 적용시점은 존속 중인 임대차계약에도 적용 가능하다.

시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하는 경우
개정 전 시행령에 따라 최우선 변제금 보호하고, 시행 이후 임대 목적 주택에 새로운 저당권이 설정되는 경우
개정된 시행령에 따라 최우선변제금 보호한다. 시행 전 임대 목적 주택에 저당권이 존재하였는데, 시행 이후 새로운 저당권이 설정되는 경우에는 기존 저당권자에 대하여는 개정 전 시행령에 따라, 새로운 저당권자에 대하여는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금 보호한다. 

 

3. 최우선변제 확인 시 주의할 점은

1. 기준시점은 담보물권 설정일 (임차인의 전입일이나 잔금일 등이 아님)
2. 최우선변제 금액은 경매낙찰가인 주택가액(대지포함)의 1/2까지만 최우선변제
단독. 다가구주택과 갈이 동일 건물에 소액임차인이 여러 명이 있는 경우
전입신고 날짜와는 무관하게 보장순위가 동일하다.(전체 세입자들의 최우선변제금 합계가 경매낙찰금의 1/2을 초과할 경우 낙찰가의 1/2 내에서 각각의 소액보증금 비울로 분할 변제받기 때문에 최우선변제금을 모두 받지 못할 수도 있음)
3. 임차권등기명령 이후에 임차하면 최우선변제를 받을 수 없으나 우선변제는 받을수 있음
 근린생활시설은 건축물대장상 상가용이어도 사실상 주거용으로 사용하고 있으면 최우선변제를 받을수 있음
경. 공매 시 최우선변제권 권리순위

1순위 :집행비용): 채권자가 경매신청을 위해 지출한 비용( 감정평가비용, 현장방문비용, 송달료등)
2 순원 : 필요비와 유익비 보존 및 개량을 위해 지출한 비용
3순위 :소액임차보증금 채권(주택&상가 소액임차인의 최우선변제금), 최종 3개월분의 임금 및 최총3년간 의 퇴직금 및 재해보상금 

담보물권 설정일지역소액보증금최우선변제금

1984. 4. 1.~1987. 11. 30.	특별시 · 직할시	300만원	300만원
	기타 지역	200만원	200만원
1987. 12. 1.~1990. 2. 18.	특별시 · 직할시	500만원	500만원
	기타 지역	400만원	400만원
1990. 2. 19.~1995. 10. 18.	특별시 · 직할시	2,000만원	700만원
	기타 지역	1,500만원	500만원
1995. 10. 19.~2001. 9. 14.	특별시 · 직할시	3,000만원	1,200만원
	기타 지역	2,000만원	800만원
2001. 9. 15.~2008. 8. 20.	수도권 과밀억제권역	4,000만원	1,600만원
	광역시(인천, 군 제외)	3,500만원	1,400만원
	그 밖의 지역	3,000만원	1,200만원
2008. 8. 21.~2010. 7. 25.	수도권 과밀억제권역	6,000만원	2,000만원
	광역시(인천, 군 제외)	5,000만원	1,700만원
	그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원
2010. 7. 26.~2013. 12. 31.	서울특별시	7,500만원	2,500만원
	수도권 과밀억제권역	6,500만원	2,200만원
	광역시(인천, 군제외), 안산, 용인, 김포, 광주	5,500만원	1,900만원
	그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원
2014. 1. 1.~2016. 3. 30.	서울특별시	9,500만원	3,200만원
	수도권 과밀억제권역	8,000만원	2,700만원
	광역시(인천, 군제외), 안산, 용인, 김포, 광주	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	4,500만원	1,500만원
2016. 3. 31.~	서울특별시	10,000만원	3,400만원
	수도권 과밀억제권역	8,000만원	2,700만원
	광역시(인천, 군제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종	6,000만원	2,000만원
	그 밖의 지역	5,000만원	1,700만원 [네이버 지식백과] 권리분석 기초 (부동산 경매 10개월-10단계, 2017.02.03., 표찬)

 

-> 최우선 변제금은 23년 현재 일부 조정되어 1500만 원 정도 상향 하였다. 

 

따라서 밑에 아래 표를 참고하면 된다.

1호	서울	1억5천만원이하	1억  6천5백만원이하	5천 만원이하	5천 5백만원이하
2호	과밀억제권역	1억3천만원이하	1억  4천5백만원이하	4천 3백만원이하	4천 8백만원이하
3호	광역시	7천만원이하	8천 5백만원 이하	2천 3백만원이하	2천 8백만원이하
4호	그밖의지역	6천만원이하	7천 5백만원 이하	2천 만원이하	2천 5백만원이하