임대차 계약시 주의점 근린생활시설,위법,불법건축물,신탁이란

근린생활시설 개념이해도

1. 근린생활시설

-주택가와 인접하여 주민들의 생활의 편의시설을 주는 시설로 명시되어 있다. (자세히)

2023년 주택의 종류, 단독, 공동주택 둘의 차이점 비교정리.

여러 가지 시설이 있을 수 있다. 먼저 1종과 2종으로 나뉘고, 바닥면적 기준으로 1천 m 2 미만. 그외 2종이라 생각하면 편하다. 단 여기서 주의점은 우리는 주거형태 처럼 보이는것만 다루므로, 1천m2 이내 일 것이며, 1종 근린 2종 근린이 아닌 집주인 편의상 주택처럼 보이게 나뉜 공간을 말하게 된다. 소매점, 음식점, 사무실, 의원 기타 등등등, 모든 시설을 일컫는 말이지만 이러한 형태로 건축물로 표시가 되어있고, 집처럼 보이게 인테리어를 하여 꾸민 경우가 그러하다. 집을 보러 다니거나, 어플로 광고를 보면 굉장히 매리트 있는 가격에 전세나 월세, 혹은 매매까지 보이곤 한다. 그런 집들은 주소를 확인하여 건축물대장을 확인해봐야 한다. 이유는 다른 시세보다 저렴한 것은 90%는 근린생활시설 또는 위법, 불법 건축물일이기 때문이다.  근린 생활시설을 사실 주거용이 아니기 때문에 일반 전세자금 대출이 안된다. 단. 1 금융 2 금융 3 금융 모두 떠나서, 집주인이 거래한 은행이나, 그래서 특정 상품으로 연계된 지점과 협약은 되어 있을 수 있다. 그래서 대출은 가능할 수 있지만. 극히 제한적이며 우리가 생각한 대출을 하지 못한다. 즉 근린생활시설은 대출이 어렵다 혹은 안된다로 생각하면 된다..

근생에 거주하면 주거용이 아닌데 신고를 하면 어떻게 되나요?라고 많이들 묻는다. 답은 간단하다 집주인에게 과태료가 나온다. 거주하는 집에 요리하는 모습을 찍고 신고를 하면 취사시설  존재 때문에 과태료가 나온다. 다만. 과태료를 철회하기 위하여, 싱크대를 철거해야 하는 경우도 생긴다. 즉 불편함은 임차인이 생긴다. 

 

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간단하게 장, 단점으로 나누어 보자.

 

장점	1. 다른 건축물에 비하여, 저렴한 경우가 많다.  2. 비교적 좋은 건축물이 많다. 3. 전입이 안되서 전입이 필요 없는 경우에 좋을수 있다. 4. 비교적 월세 매물이 많다. 월세를 선호하는 경우에 좋은 선택지가 될수있다. ? 사업자를 내거나, 소재지 변경. 5. 다음 임차인에게 큰 보증금 인상을 하기 어렵다. 즉 임대차 기간이 끝나도, 저렴한 시세에 들어와 있고. 다음      임차인도 다른 건축물에 비해 저렴하게 들어와야 한다.
단점	1. 저렴한 광고를 올릴수 있기 때문에 미끼용 광고로 사용한다. 2. 임대차 계약을 맺기 어렵기 때문에 ( 대출이 안되거나, 전입이 안되거나 ) 3. 전입이  안되는 경우도 있다. 처음부터 집이 아니었기 때문에, 집으로 신고되면 임대인이 세금을 더 내야 하는경우도 생긴다. 4. 사업자 소재지를 옮기지 못하거나 별도의 사업자를 못내게 되면 치명적인 단점이다. 5. 다음 임차인에게 보증금을 받고 나가겠지만, 반대로 대출이 안되니까 임대차 순환이 더디다.

2. 위법 혹은 불법 건축물

전셋집 혹은, 월세집을 보다 보면 유독 저렴한 곳이 있다. 가령 다른 집보다 넓고, 컨디션도 좋은데 몇천만 원씩 차이가 나는 경우가 있다. 근데 만약 내가 집주인이라면? 굳이 그래야 할까? 옆집도 전세 2억인데 나만 1억 5천에 임대차 계약을 한다? 사실 그런 경우의 사람은 거의 없다. 99%는 없을 것 같다. 즉 부동산 계약 전 위법, 불법 확장이 있는지. 용도가 주거형이 맞는지. 꼭 확인해야 한다. 위법인지 아닌지는 건축물대장은 세움터에서 확인 가능하다.라고 부동산에서 안내한다. 부동산에서 오래 일해보니 다들 그렇게 이야기하고 있고, 모두 다 똑같이 이야기한다. 근데 막상 지내다 보니 건축물대장에 불법이 없다고 해도 이것을 알고도 말 안 하거나 괜찮다고 하거나 말을 한다. 근데 그것은 잘못됐다. 만약 그런 집에 계약하고 전세 대출을 하고 살다가. 나중에 나도 모르는 불법 혹은 위법 건축물이 나오면? 물론 집주인이 과태료를 내고 철거하고 수리하겠지만. 그 중간에 살다 내가 불편함을 감수해야 한다. 즉 어떠한 구조물이 불법인지 잘 알아야 한다.  

 

베란다와 발코니 설명사진

•베란다 확장은 불법이다. 하지만 발코니 확장은 합법이다. (1.5M 이내 보통은 아파트에 많이 있다)

•베란다 공간이 생기는 이유는 일조권 사선제한 때문이다. 옆집의 일조권을 방해하지 않기위해 생긴 구조다.

•그러므로 바닥의 면적의 차로 생기는 베란다 확장은 그래서 불법이다. 옆집의 일조권을 침해하므로.

그래서 공동주택의 외관을 잘 보면 같은 외벽으로 마감이 돼서 올라가는데. 유독 상부층 1-2개 층 정도가 마감재가 다른 샌드위치 패널이거나, 정크패널로 마감이 되어 있다 하면. 불법 혹은 위법 확장이 맞다. 이러한 집들은 나중에 문제가 생겼을 시 대출이 환수 조치 되는 경우도 있다.

3. 신탁명의 

신탁 (信託) 이란? 믿고 맡김. 일정한 목적에 따라 재산의 관리와 처분을 남에게 맡기는 일이라고 어학사전에 명시되어 있다. 즉 이 말대로, 임대인이 집주인이 아니란 뜻이다. 

 

위탁자(건축주 or사업자) > 신탁회사(수탁자) > 수익증서증권 > 은행에서 대출을 한다. 등기부등본에 갑구에 소유자 밑에 혹은 마지막에 신탁회사가 등기된다. 신탁은 소유권 혹은 특정권한을 신탁 회사에 이전하는 것을 말한다. 신탁회사는 부동산의 처분권, or 권리권 or 처분권 or 권리권을 행사한다. 이로 인하여 위탁자가 임의로 부동산에 대하여 처분 및 관리하는 것을 막기 위함이다.. Why? 주인은 신탁회사 이므로. 부동산 임대차 계약 시 꼭 신탁회사의 동의가 필요하다. 집주인에게 달라고 해야 한다. 무니만 집주인이지 일정기간 동안 신탁회사에게 권한이 있다. 이에 따라 임의로 수탁자의 동의 없이는 위탁자는 권리 행사를 할 수없다.

 

[ 신탁 건물의 임대차 계약 시 주의사항 ]

1. 신탁원부를 떼어서 확인한다. (주로 건물주 or 사업자가 갖고 있음)
2. 신탁원부는 부동산 체결하는 가급적 당일에, 등기소에 발급받은 것으로 확인한다.
3. 인터넷 등기소에서 발급할 수 없으며, 등기소에 주소와, 신탁 일련번호로 확인하여 발급한다.
4. 신탁원부 최초에는 신탁회사가 하나만 있을지도 모르나, 을구에 해당하는 선순위 채권 혹은 마지막장까지 확인하여 수익권자가 있는지 확인한다.
5. 신탁원부를 확인할 시에 는 수익권자의 채권 합계와 채권금액을 합쳐서 계산하여 확인한다.
6. 신탁원부 사항에 “ 금지 사항 “ 조항을 확인해 봐야 한다. ( ex “동의 없는 임대차 계약을 금지한다 “)
7. 이렇 때엔 신탁회사에서 발급한 혹은 발급받은“임대차 동의서를 “요구한다. 동의서를 받았다면. 위탁자 홍길동이가 임대차 계약을 진행하는 것에 대하여 동의한다. 보증금과 월차임을 지급받는 것에 대하여 동의한다.라는 문구를 확인해야 한다.
8. 신탁회사의 동의서 사본을 같이 첨부한다.
9. 마지막으로 잔금날 신탁동의서 처리 과정이 되고 있는지 꼭 다시 확인한다.

4. 마무리

현재 빌라왕 이슈로 시끄럽다. 사실 서울의 한 지역구 혹은 그 근처 지역구의 문제로 나온다. 하지만 이것은 딱 한마디로 비단 그 동네만의 문제가 사실 아니다. 전국이고. 빌라왕이 아닌 아파트도 문제다. 우리나라 인구보다 집은 사실 더 많다. 다만 내 집이 없어서 문제고, 내 집이 어디에 있는지가 문제고, 내 집이 어떤 형태로 있는지가 문제이다. 빌라왕의 구조를 보면 이득은 과연 누가 취했을까? 사실 여러 생각이 들지만 정부, 땅주인, 건축주, 컨설팅, 임대인과 임차인 모두 책임이 있다고 본다. 내가 이러한 집을 선택할 시에 알아야 할 사항들로. 이번 문제가 많던 제도 속에 허점들을 정부가 파악하고. 고쳐나가서 서민들에게 좋은 정책으로 다시 이 글을 쓰는 서민들을 포함하여 모두가 집에 대해 걱정 없는 날이 왔으면 좋겠다.